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[股票质押式配资]代建“独角兽”来袭,依托合作杠杆步入高增轨道

近期绿城中国旗下绿城管理控股有限公司(以下简称“绿城管理”)向港交所递交主板IPO申请文件。自2017年启动上市以来,经历三年多的铺垫,代建“第一股”绿城管理的IPO终于尘埃落定。据路透社消息,绿城管理计划公开募集资金约2.5亿美元。 01代建龙头“4.0模式+星级标准”推高项目溢价率 自2010年涉足代建以来,绿城管理先发优势明显,于2017年、2018年及2019年前三季度,实现新订约代建项目分别为43、106和59个,新订约管理总建面分别达到1060、2240以及1450万平。截至2019年三季度末,绿城管理合计拥有262个代建项目,管理总建面为6850万平,是代建行业的绝对龙头。 绿城作为代建龙头,已经形成“绿城4.0模式+绿城星级标准”体系,增加代建项目溢价率的同时,加强自身行业壁垒。2016年首创的“绿城4.0模式”,既包括事前的基金安排与销售约定机制(售价对赌,即代建费和售价挂钩),又含事中管控,更涵盖交付后的各种服务,绿城称之为品质信用协定(QR协定)及价值分享计划(VS计划)。而2018年推出的“绿城星级指数”是用来支持代建4 .0管理体系的代建品质标准,主要包含四个方面,分别是产品、服务、营运及承包商与供应商。在绿城精益求精的代建模式和标准下,绿城的代建项目溢价率很高,如桃李春风项目在2019年的平均售价达每平方米约人民币37800元,较周边可比项目平均售价高出约18%。 02覆盖全链条代建服务近年加大政府代建规模 绿城管理业务覆盖代建和其他服务两大板块,其他服务主要包含代建咨询服务和设计咨询服务等,代建板块主要涵盖商业代建和政府代建两大范畴。 商业代建的委托方主要是资金有限的中小型房企,不排除项目方因财务困难而未能及时付清应收账款,利润率相对较高。政府代建的委托方是政府机构,应收账款收回较及时,利润率相对较低,但有利于提升绿城和政府的关系。 绿城管理以商业代建为主、政府代建为辅,近年政府代建规模也在逐渐加大。从管理总建面的来看,截止2019年三季度末,商业代建和政府代建占比分别为56%和44%。然而,近年以来,由于政府陆续颁布老旧小区翻新改造的利好措施,出于对代建规模的诉求,绿城逐渐加大利润率偏低的政府代建规模,政府代建的建面占比从2017年的27%提升至2019年三季度末的44%。 两种代建模式的收入方式也大不相同。商业代建收入来源四类:1)基本员工成本;2)咨询及管理费,主要按开发物业销售额的协定比例,或按管理项目总建面及协定的每平方米费用,或按管理项目的利润等方式获取;3)绿城会与项目方设定预期售价对赌,若高于预期收益目标,则按比例参与分红;4)若涉及资本代建模式,包含参股代建项目的投资回报收益。政府代建收入则相对简单,是按政府代建项目开发预算总额的固定比例作为代建管理费用。 值得关注的是,自2019年初起,绿城的商业代建开始涉足资本代建,即绿城管理就符合投资标准的代建项目进行小额资本投资,或绿城管理提供增信,再引入金融机构或房地产基金为代建项目提供融资,以解决中小房企等委托方的融资困境。如绿城管理于2019年9月底以债务融资形式向旗下管理项目作出有限注资,并计划未来进一步拓展该模式。 03合作代建开启外拓“新赛道” 合作代建降本增效结果显著,为绿城管理开启外拓新赛道。从2016年底以来,为了“内降成本,外拓市场”,绿城管理开始与合营及第三方公司形成合作,开展合作代建运营。根据招股书披露,绿城管理向代建合作方收取商业代建项目管理费的20%-30%(政府代建项目管理费的7%-12%),而剩余管理费用归代建合作方,另外,主要成本开支由代建合作方承担。所以,该模式类似于“轻资产中的轻资产”,可进一步减轻绿城管理的营运资金压力。截至2019年三季度末,绿城管理在中国 84个城市,以及柬埔寨城市拥有262个代建项目,管理总建面为6850万平,其中合作代建项目面积占比达44%。2017年以来,绿城与合资及第三方的合作代建项目占比都维持在40%以上,合作比例相对较高,有助迅速抢占目标市场和区域。从合作代建结构上看,绿城管理合作代建模式主要运用于商业代建。按合作代建总建面计,商业合作代建占总合作代建规模的比例一直维持在80%以上。

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